In occasione di Eire 2012, il Club BRaVe ha organizzato due tavole rotonde. Un confronto di idee sulla nuova era che si apre alla gestione intelligente degli edifici e un’occasione per presentare casi di applicazioni di eccellenza rappresentativi del concetto di qualità in un edificio.
Il tema dello Smart Building viene affrontato, oggi, in maniera sempre più significativa nel settore immobiliare e mira ad evidenziare approcci intelligenti e razionali nella gestione degli edifici. Cresce l’interesse verso la qualità di un immobile, che passa principalmente attraverso la gestione efficiente dei consumi e punta ad una certificazione basata su indici di prestazione energetica. È ovvio, che la componente tecnologica determina in gran parte questa qualità e la ristrutturazione di un edificio può costituire, di conseguenza, un volano di sviluppo economico importante. Un argomento ampiamente discusso in occasione di EIRE 2012, la manifestazione di riferimento del Real Estate italiano tenutasi a giugno, durante la quale hanno avuto luogo due tavole rotonde, organizzate dal Club BRaVe, con il Patrocinio del Ministero dello Sviluppo Economico. Vediamo da vicino quanto è emerso dalle sedute, ascoltando la voce degli operatori che hanno composto il panel dei due incontri.
Verso lo Smart Building:
soluzioni innovative per efficienza e risparmio
Questo il titolo dell’incontro che ha visto la partecipazione di
esperti del settore che utilizzano il Sistema BRaVe. Moderati da Enrico
Rainero del Club BRaVE e Stefano Bellintani del Politecnico di Milano,
ogni relatore ha testimoniato un caso di successo della propria
Azienda. Ad aprire i battenti Marco Gasparri di Consip: «La nostra è una società di proprietà del Ministero dell’Economia e delle Finanze che dal 2000 si occupa del programma di razionalizzazione della spesa pubblica. Sono due le iniziative che oggi stiamo portando avanti per gli edifici pubblici: una si chiama ‘Servizio integrato energia’, l’altra ‘Multi servizio sanitario tecnologico ed energetico’. La prima è rivolta agli immobili ad uso ufficio della pubblica amministrazione, mentre la seconda è specifica per gli ospedali. Due iniziative grazie alle quali, oggi, incominciamo a vedere i primi risultati, in termini di risparmi avuti sul settore dell’efficienza energetica. Per dare un’idea di cosa sia una convenzione Consip, potrei citare una gara fatta sul servizio energia, dell’ordine di 675 milioni di euro, ampliabili del 40%. Una cifra della quale hanno beneficiato circa 5.800 edifici della pubblica amministrazione. Il servizio prevedeva un contratto a prestazione, pertanto il fornitore era remunerato in base al mantenimento di uno standard ambientale, con dei meccanismi incentivanti sulla base di risultati raggiunti. Bene, in questo caso è stato raggiunto un risparmio pari a 13.800 tonnellate di petrolio equivalente non bruciati, grazie ad una serie di interventi di efficienza energetica».
Sistema BRaVe
Il
Sistema BRaVe, Building Rating Value, del Laboratorio Gestitec BEST
Politecnico di Milano, è un sistema di valutazione e certificazione
dell’efficienza complessiva defli edifici, attraverso un monitoraggio
costante del patrimonio immobiliare.
Fa riferimento a 13 famiglie di
parametri di efficienza. Un strumento innovativo, dunque, di
monitoraggio, previsione e programmazione, che fornisce le linee guida
per la progettazione edilizia sia del nuovo, sia delle
ristrutturazioni. La promozione del sistema BRaVE viene gestita da
BYinnovation.
www.braverating.com
Isolamento Termoacustico
«Il primo passaggio che ci porta al risparmio energetico è sicuramente quello di non sprecare l’energia prodotta, che provenga o meno da fonti rinnovabili – afferma Pasquale D’andria, Ursa Italia, azienda che si occupa di isolamento termico e acustico. Il corretto isolamento degli edifici è sicuramente il primo punto da tenere in considerazione per ridurre drasticamente il consumo di questi edifici. Noi ci occupiamo da sempre di investire nella ricerca di prodotti innovativi isolanti. L’ultimo lanciato sul mercato è un prodotto in fibra minerale che ha la possibilità di offrire l’isolamento termico e acustico, oltre ad avere le prerogative di resistenza al fuoco. Non solo, un aspetto importante da evidenziare è che emette nell’ambiente soltanto vapore acqueo durante la sua produzione. Non poteva esserci luogo migliore di Mosca, dove ci siamo occupati dell’isolamento termico e della qualità acustica dello storico Teatro Bolshoi».
Impianti di sollevamento
«In 10 anni di progresso tecnologico l’ascensore è passato da una scatola che andava su e giù in un edificio ad un elemento che può qualificare tecnologicamente, energeticamente e architettonicamente un edificio – esordisce così Fabrizio Vimercati, di OTIS. Il primo passo è stato quello di risparmiare energia, rivoluzionando la tecnologia dei motori ed il sistema di azionamento degli ascensori: sostituendo le funi di acciaio con cinghie piatte in poliuretano. Questo ha fatto sì che il trasmettitore del moto sia passato da acciaio su acciaio a gomma su acciaio; poiché la gomma in meccanica è lo smorzante per eccellenza, abbiamo così raggiunto due risultati: la totale eliminazione delle vibrazioni trasmesse agli edifici e la silenziosità di funzionamento, oltre ad un coefficiente di attrito molto superiore. Questo ci ha consentito di costruire ed utilizzare dei motori notevolmente più piccoli: gearless. Più il motore è piccolo minori sono le inerzie e il consumo. Non solo, grazie all’innovativo sistema Regen abbiamo trasformato la gravità in una fonte di energia e abbiamo fatto in modo che l’ascensore restituisca l’energia quando il motore funge da freno. I nostri ascensori Gen2 attualmente offerti sul mercato consumano la metà di qualsiasi altro ascensore elettrico e il 75% in meno rispetto ad un comune ascensore idraulico. Per citare un caso, oggi stiamo installando 11 di questi ascensori nel grattacielo San Benigno a Genova, nella nuova sede della MSC Crociere».
Building Automation
«Il sistema di Building Automation è un po’ come il direttore d’orchestra, che coordina e mette a fattor comune tutti gli elementi che portano un edificio all’elevata efficienza energetica – è questo il messaggio di Sergio Gazzola di Honeywell Building Solutions. Quanto più è complessa e radicata l’automazione, tanto più sarà efficiente il controllo e di conseguenza tutto l’edificio dal punto di vista energetico. Ma building automation non significa solo efficienza energetica, ma include anche sicurezza e safety, che sono valori altrettanto importanti per la qualità di un edificio. Dal canto mio posso citare un paio di casi dove la building automation ha contribuito alla certificazione dell’efficienza: l’heartquarter della Baxter Italia a Roma, un edificio di 5.400 mq che ha avuto la certificazione LEED Silver, e la Torre Unifimm di Bologna, un edificio di 16mila mq in fase di certificazione di livello Gold».
Infrastruttura fisica
Michele Tomasin di Panduit descrive un edificio che Panduit ha costruito per utilizzo proprio: «Per questo immobile, la società ha pensato ad una grande convergenza delle tecnologie su un protocollo unico, il protocollo IP, utilizzando una sola rete di interconnessione per tutti i dispositivi presenti nella struttura, migliorando il controllo, le comunicazioni e la gestione. Questa soluzione, oggi, permette di gestire i dati in maniera più veloce e sensibile e di utilizzarli al momento opportuno, oltre a consentire di prendere eventuali decisioni in tempi rapidi. Per fare un esempio, tra gli altri, di efficienza del sistema, basti pensare al ‘signor Bianchi’ di turno che raggiunge il posto di lavoro e che al passaggio del proprio badge interagisce con le apparecchiature del sistema; il data center lo riconosce e prepara tutte le applicazioni a lui necessarie e per le quali è autorizzato. Applicazioni che rimangono inattive fino al suo arrivo, il che evidenzia una particolare attenzione sia sul fronte della sicurezza sia su quello del risparmio energetico. Non solo, alcuni dei dispositivi utilizzati all’interno dell’edificio sono alimentati con la tecnica power over ethernet, grazie alle minori conversioni tra corrente alternata e corrente continua, e razionalizzazione degli impianti e delle imprese di installazione coinvolte, utilizzando una sola connessione per dati ed energia. Volendo fare una valutazione economica, può essere riassunta in un risparmio medio nell’edificio di circa 5 Euro per mq, il che significa un ritorno dell’investimento in circa 5 anni».
Produzione e corretta gestione dell’energia
La testimonianza di Gianpaolo Monti di BTicino arriva fino al monte più alto del pianeta: «Parto subito dalla domanda che più spesso sento porre in termini di risparmio energetico: i sistemi di automazione portano davvero un beneficio economico nella gestione energetica dell’edificio? Oggi, per fortuna, ci sono dei metodi per misurare questi benefici, il che ci permette di poter dare un risposta precisa in termini di ritorno dell’investimento. Il caso del quale voglio parlare è un laboratorio del CNR situato in una posizione insolita, cioè sull’Everest a 5.000 metri di altezza. Funziona 24 ore al giorno, 365 all’anno, e per ovvi motivi di temperature ospita dei ricercatori solo per sei mesi all’anno. Non solo, a quella quota non esiste un cavo elettrico e noi, come BTicino, l’energia siamo abituati ad averla e gestirla, non a doverla generare. In questo caso l’energia è prodotta da pannelli fotovoltaici e una microturbina idraulica, oltre che da un generatore a gas. Il tutto per garantire almeno 6 kW utili al funzionamento di tutte le apparecchiature presenti. Tutto il sistema ha una logica implementata localmente e controllata da remoto, dalla sede del CNR di Bergamo via internet satellitare, che si aggiorna istante per istante e che è in grado di settare l’intero sistema, per far utilizzare all’occorrenza la miglior sorgente di produzione dell’energia e usare le rimanenti per il ricarico delle batterie. Vorrei porre l’attenzione su un aspetto importante da non sottovalutare, cioè la misura del consumo dell’energia elettrica. Riuscire a misurare dei parametri, significa poterli storicizzare per poi decidere quali ottimizzazioni raggiungere».
Climatizzazione
Gabriele Borin parla per Mitsubishi Electric Italia: «All’interno di un edificio, come di un grande impianto, è incisivo in termini di consumi il peso che può avere un sistema di climatizzazione, la produzione acqua calda sanitaria o trattamento dell’aria. L’Hotel Milano Scala, adiacente al famoso teatro, è stato ristrutturato e completamente riprogettato dal punto di vista del comfort. Grazie all’adozione dei nostri sistemi ad acqua e all’installazione delle nostre pompe di calore a quindici metri sotto terra, abbiamo liberato le superficie di copertura dell’hotel, dove è stato ricavato un bar a terrazzo. Il nostro sistema scambia calore o raffrescamento con l’acqua sotterranea e li trasferisce negli ambienti».
Ventilazione meccanica controllata
Claudio Buttà di Aldes Italia cita un’installazione che ha coinvolto un istituto scolastico: «Il
caso che vorrei esporre è quello di un impianto di ventilazione
meccanica controllata realizzato nel 2006 in una scuola materna in
provincia di Treviso, un sistema di ventilazione a doppio flusso con
recuperatore di calore. Da quel momento si sono ridotte le malattie
infettive durante il periodo invernale, grazie alla ventilazione che
permette un continuo ricambio d’aria. La ventilazione meccanica
controllata fa anche parte della certificazione energetica, necessaria
per raggiungere le esigenze di qualità di un edificio».
Domotica & Termoregolazione
Stefano Dionigi di Gewiss chiude la tavola rotonda: «L’esempio
che vorrei citare è un intervento fatto sulla gestione della
termoregolazione di una casa di cura. Nella struttura, che conta 33
stanze più locali di servizio, sono stati installati 45 termostati. Così
il riscaldamento viene gestito nei vari ambienti in maniera
differenziata e puntuale, con set point preimpostati e con i termostati
che regolano la temperatura agendo su diversi fattori: presenza,
velocità della ventola del fancoil, erogazione dell’acqua calda o fredda
a seconda delle stagioni. La gestione è centralizzata in un sistema di
supervisione che funge anche da pluri cronotermostato. Pertanto,
l’edificio viene conformato in base all’utilizzo reale, evitando sprechi
e garantendo un notevole risparmio energetico. Con il termine smart si
indica la possibilità di gestire in maniera semplificata la tecnologia
presente all’interno dell’edificio, che per essere intelligente deve
integrare impianti e automazioni, essere programmabile e
personalizzabile, e deve poter crescere seguendo l’evoluzione
tecnologica. Non solo, oggi un edificio deve essere interconnesso: deve
esistere pertanto la possibilità di supervisionare gli impianti in
maniera centralizzata, sia in locale che da remoto».
Il Benchmark della qualità immobiliare
Questa
tavola rotonda, organizzata da BRaVE in occasione di EIRE 2012, ha
avuto come protagonisti le società di gestione immobiliare . A moderare
l’incontro Enrico Rainero del Club BRaVe e Andrea Ciaramella del
Politecnico di Milano.
Gli edifici dello Stato
Diego Rossano dell’Agenzia del Demanio, ha iniziato la tavola
rotonda facendo una panoramica sulla condizione degli immobili di
proprietà dello Stato: «Il concetto che sta maturando in ambiente
pubblico è che la corretta gestione dell’immobile è parte integrante
delle strategie di servizio e delle prestazioni che producono un
risultato in termini di business. Chi fa corretta gestione dei propri
edifici è generalmente una proprietà che opera con la cultura della
performance e della qualità ottenendo, inevitabilmente, risultati sempre
migliori. Il concetto sul quale noi puntiamo, oggi, è quello della
qualità intesa come ‘benessere organizzativo’; quello che vorremmo
innescare è un percorso per cui accanto ad un uso intelligente degli
spazi e alla razionalizzazione dei consumi energetici, si possano
innescare dei processi per i quali un edificio diventi un luogo dove sia
piacevole stare per i dipendenti, generando così un incremento in
termini di prestazione».
Enrico Bonacci del Ministero dello Sviluppo Economico, apre una
finestra sul mondo degli incentivi e ricorda gli obiettivi da
raggiungere entro la fine di questo decennio: «Il tema della qualità
e dell’efficienza energetica nell’edilizia fa parte di una più ampia
strategia che ci deve portare a raggiungere degli obiettivi entro il
2020. L’impegno forte da mantenere è quello di ricavare il 17% di
produzione da fonti energetiche rinnovabili e risparmiare, entro il
2020, il 20% di energia primaria. In un’ottica di continuo
miglioramento, si lavora sul fronte degli incentivi da erogare per
raggiungere questi standard e, per migliorare la qualità, si sta
pensando a ‘rimappare’ tutto il quadro incentivante sul fronte edilizio,
affinché sia fruibile al massimo in modo semplice e coordinato, sia sul
fronte nazionale che su quello europeo».
La qualità ripaga
Vincenzo Mangalaviti di Polis Fondi Immobiliari prosegue il discorso
dal punto di vista della proprietà immobiliare, con un esempio
concreto: «Due anni fa ci siamo trovati nella condizione di
ristrutturare un immobile di rilevanza storica, a destinazione
terziaria, occupato da una multinazionale industriale. Dovendo
intervenire, abbiamo cercato di mettere in conto tutte le soluzioni per
riqualificarlo e adeguarlo normativamente. Pertanto, abbiamo attuato un
adeguamento impiantistico e un miglioramento dell’involucro ottenendo
l’abbattimento dei consumi energetici e un incremento delle superfici
utili. La possibilità di riuscire a lavorare, in fase progettuale, in
modo sinergico con tutti gli attori che ci hanno aiutato nel
perfezionare questo tipo di operazione, ci ha permesso di ottenere, dopo
circa tre anni di lavoro, i primi risultati, che corrispondono ad un
risparmio dei consumi energetici di circa il 40%».
Sergio Catalano, di Investire Immobiliare SGR cita un caso di
eccellenza affrontato su un edificio pubblico lesionato dal terremoto in
Abruzzo. «Tre anni fa ci siamo ritrovati a dover ristrutturare
alcuni nostri immobili, in Abruzzo, e in particolare un edificio nel
centro storico dell’Aquila, degli anni ’70, che presentava tanti deficit
legati all’impiantistica. Questo tragico evento ci ha dato la
possibilità di scoprire e scegliere di usare per la ristrutturazione
nuove tecnologie. Abbiamo deciso di intervenire sulla parte strutturale
dell’immobile, impiantistica compresa, ottenendo una certificazione
energetica in classe A+. Un processo abbastanza complesso, che
sicuramente ha fatto registrare qualche spesa in più rispetto ad un
normale processo di ristrutturazione, ma che ha lasciato soddisfatta la
pubblica amministrazione ed è stato per noi motivo di orgoglio proprio
per il luogo dove è stata eseguita l’operazione».
L’intervento di Vincenzo Scerbo, di Colliers Real Estate Services
Italia, pone l’accento su un immobile da locare ad un conduttore
internazionale, che esigeva determinate caratteritiche di qualità: «Riuscire
a rendere oggettiva la qualità di un immobile, oggi, è la cosa più
importante soprattutto nel nostro caso, quando abbiamo a che fare con
società internazionali ben strutturate. Altrettanto importante è capire
le esigenze del richiedente e riuscire a dare risposte precise, un
processo questo non del tutto semplice e scontato, soprattutto se la
richiesta si riferisce a standard internazionali. Pertanto, è
fondamentale avere a disposizione uno strumento oggettivo di valutazione
per l’immobile di qualità. In caso contrario, non riusciremmo ad
incontrare le esigenze del mercato evoluto».
Il pensiero di Anna Di Gironimo di Beni Stabili è rivolto al Green
Building, che la vede impegnata sul fronte già da diversi anni: «Il
dipartimento nel quale lavoro si occupa della centralità del progetto
fino alla gestione completa del cantiere compresa la consegna. Anche
all’interno della nostra azienda è maturata bene l’importanza della
qualità dell’immobile e abbiamo dato maggiore linfa alla fase di studio e
progettazione di un immobile. Tant’è vero che già nel 2007 siamo stati
fra i primi a parlare di Green Building. Ne è un esempio la torre
Garibaldi B sulla quale abbiamo lavorato, un edificio che non produce
Co2, ed è munito di pannelli solari e materiali isolanti che lo rendono
autosufficiente a livello energetico».
La cultura della qualità immobiliare
Quello
della qualità nel settore immobiliare è un percorso che è stato
sicuramente intrapreso, ma che esige ancora molta strada da percorrere.
Sono molte le realtà, infatti, ancora poco consapevoli dell’importanza
dell’efficienza energetica. È Oliviero Tronconi del Politecnico di
Milano a lanciare l’allarme con un esempio lampante esposto al termine
del suo intervento: «Le organizzazioni di qualità sono molto attente
alle caratteristiche dei propri edifici e tendono a standardizzarli.
Una grande corporation vuole l’efficienza delle superfici omogenea in
tutti i paesi per avere dei costi di gestione uguali in tutti i luoghi
dove ha un headquarter. Pertanto, le piccole e grandi corporation si
sono dotate di standard interni da utilizzare per valutare la qualità
degli immobili. L’edificio è un sistema complesso e il fatto che sia
performante significa che deve rispondere a tutta una serie di
requisiti, primo fra tutti il monitoraggio dei costi».
Un argomento che trova d’accordo Antonio Carlin del Politecnico di Torino «Sicuramente,
non posso che vedere di buon grado un sistema di valutazione oggettivo
della qualità immobiliare, perché sono convinto che ciò che non è
misurabile non è migliorabile. Il modello progettuale di fabbrica e di
struttura logistica proposto dagli sviluppatori è un modello che non va
più bene. Il mercato è cambiato, pertanto deve cambiare anche il modo
col quale viene strutturato l’involucro. Bisogna gestire la
deframmentazione delle volumetrie sul piano delle superfici così come
anche sul piano impiantistico. Il mio invito, pertanto, è aprire un
dialogo fra tutti i protagonisti per progettare efficacemente il
futuro».
Marco Clerici di World Capital Real Estate ribadisce il concetto
della qualità e si sofferma sull’importanza degli strumenti da
utilizzare: «Bisogna ancora divolgare cultura della qualità, questo
per noi è il punto fondamentale sul quale lavorare. Siamo arrivati ad un
punto in cui non possiamo esimerci dal considerare l’aspetto
qualitativo degli immobili, così come bisogna essere consapevoli della
necessità di avere strumenti adeguati per fare rating, come il sistema
BRaVe. Da sei anni pubblichiamo il Borsino Immobiliare della Logistica,
utilizzato da più di 20 mila stakeholders».
